토지거래 허가구역(압구정,목동,여의도)

토지거래 허가구역(압구정,목동,여의도)

서울시는 제5차 도시계획위원회를 열고 압구정, 여의도, 목동, 성수동을 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 이번 결정으로 해당 지역은 앞으로 1년 더 매매 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 최근 서울 아파트 가격이 상승으로 전환하는 등 침체에서 벗어나는 듯한 모습을 보이고 있기에 구역에서 해제되지 못했습니다. 지금부터 토지거래허가구역 재지정 연관 주요 내용과 해제 가능성 등에 관련해서 살펴보도록 하겠습니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상 부동산을 거래할 때 관할 시장, 구청장 등의 허가를 받아야 합니다.

토지거래허가구역 아파트 매매는 실거주 목적인 경우에 허가를 받을 수 있기에 전세를 끼고 사는 이른바 갭투자는 원천 차단됩니다.

송파구와 강남구

첫 번째로 대치동과 삼성, 청담, 잠실 네 개 구역의 토지거래 허가 제한은 아파트에만 적용이 됩니다. 즉, 아파트를 제외한 다가구 주택, 빌라들은 토지거래 허가구역에서 제외되었고, 그에 따라 실거주 의무 2년이 사라졌다는 것이죠. 재개발을 추진하는 곳에 투자하는 것이 유리해진 것은 확실하지만, 아직 녹록지 않는 상황입니다. 바로 땅값이 많이 올랐기 때문이죠. 강남이야 워낙 임대 수요가 높아서 테헤란로를 중심으로 업무지구 전역에 노후된 주택들을 꼬마빌딩으로 개발하기 위한 수요가 많습니다.

그에 따라 토지 가격이 많이 올랐습니다. 예를 들어 모아 타운을 추진하고 있는 9호선 삼성 중앙역 인근의 땅은 최근 62평 토지가 60억에 거래되었습니다. 무려 평당 1억 원인 셈인데요. 이렇게 땅값이 비싸다. 보니, 재개발보다는 꼬마빌딩 개발업체와 거래하려는 경향이 큽니다.

원효로 3가 지역

원효로 3가 지역은 1 구역과 2 구역으로 구분되고 있는데요. 주변 호재가 압권입니다. 인근 용산전자상가 개발이 가장 열정적인 시기 전개형식 중에 있고, 현대자동차 연구소가 2026년에 완공될 예정입니다. 또한, 그 강력한 용산 국제 업무지구가 들어설 예정인데요. 이 국제 업무지구는 부지 크기만 약 49만 3천 m2에 달하는 단군이래 최대의 개발 프로젝트라고 불리고 있죠. 이것만 보더라도 대규모 일자리라는 충분한 가치는 보장해 둔 셈인데요. 다만, 원효로 3가 지역은 비역세권입니다.

지하철까지 걸어가려면 1km 정도는 걸어야 합니다. 때문에 전세가가 낮게 책정되어 있어서, 그만큼 초기 투자금은 높을 수 있습니다. 현재 투룸 기준으로 매매가는 5억 후반, 전세가는 2억 정도입니다. 초기 투자금은 3억 중반 정도 됩니다.

2달 연속 실거래가 상승

최근 서울 아파트 가격이 심상치 않습니다. 한국부동산원이 공개한 공동주택 실거래가 지수에 의하면 2월 아파트 실거래가 지수는 전달보다. 0.62 상승한 것으로 나타났습니다. 서울 아파트 실거래가 지수는 작년 10월부터 계속 하락했으나 올해 1월 처음으로 0.37 오르며 상승 전환했고 2월에는 상승 폭이 더 커졌습니다. 실거래가 지수는 실제 거래가격을 이전 거래가격과 비교해 지수화한 수치입니다.

아파트 가격도 양극화

서울 아파트 가격 양극화가 더욱 심해지고 있습니다. 지난 달 기준으로 강남3구와 서울 등등 자치구 아파트 가격은 3.3당 3372만원 차이 나는 것으로 조사되었습니다. 아파트 가격 차이는 2022년 3178만원, 023년 3309만원, 2024년 3372만원으로 매번 벌어지고 있습니다. 또한, 강남3구 아파트 가격으로 등등 자치구 아파트 가격을 나눈 비율은 2배로 나타났습니다. 즉, 강남3구 아파트 한 채를 팔면 다른 자치구에서 두 채를 살 수 있다는 의미입니다.

토지거래허가구역 해제 가능성

현재 서울에서 지정된 토지거래허가구역은 총 55.85로 5월 19일에 용산구 이촌동, 한강로13가, 용산동 3가 등이 만료 예정이고, 6월 22일에는 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동이 만료 예정입니다. 현재 토지거래허가구역은 개발 요인들이 있기에 쉽게 어느 한 곳 먼저 해제하는 것은 어려울 것으로 보입니다. 또한, 서울 아파트 실거래 가격이 상승으로 전환한 점과 강남3구 중심으로 가격이 더 오르고 있다는 점 등을 고려하면 다른 토지거래허가구역의 해제 가능성도 멀어진 것으로 볼 수 있습니다.

토지거래허가구역은 투기 수요를 선제적으로 차단하기 위한 목적에서 지정 운영되고 있습니다. 최근 총선을 앞두고 규제 절감 등에 대한 기대감이 컸으나 서울시는 재개발, 재건축 이슈가 큰 지역에 대한 구역 지정 해제에 부담을 느기고 1년 더 연장했습니다.

자주 묻는 질문