주택에 대한 취득세(주택 분양권, 조합원 입주권, 오피스텔 포함)

주택에 대한 취득세(주택 분양권, 조합원 입주권, 오피스텔 포함)

세상에 부자가 되는 방법은 크게 3가지 정도로 볼 수 있습니다. 첫째는 사업입니다. 남들과 다른 물건이나 서비스를 제공해 큰돈을 버는 것입니다. 둘째는 부동산 재테크입니다. 어느 정도의 시드머니로 지속해서 부동산에 투자하면 큰 목돈을 만질 수 있습니다. 세 번째는 돈 많은 부모에게 재산을 물려받는 것입니다. 삼성전자의 이재용은 이건희로부터 거대한 주식 등을 증여 및 상속받아 부자가 되었습니다. 우리 부모 세대와는 다르게, 최근에는 월급을 착실히 10년 동안 모아나 가서 서울에 아파트 한 채 살 수 있는 시대가 아닙니다.

그래서 자식 세대는 취업도 포기하고, 결혼도 포기하고, 집 장만도 포기하는 3포 세대라고도 합니다. 세상이 이렇습니다. 보니, 서울에 아파트 한 채 가지고 있는 부모 입장에서는 자녀들에게 집 한 채를 어떻게든 장만해 주려고 고민하게 됩니다.

유사부동산의 개념

유사부동산이란 취득한 부동산 등의 면적, 위치 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 부동산으로 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지, 주거전용면적차이가 5 이내, 공동주택가격이 5 이내 다른 물건을 의미합니다. 해당주택이 둘 이상인 경우 차이가 가장 적은 주택을 말하며, 공동주택가격이 없는 경우 평가대상 주택과 면적, 위치, 용도 등 시가표준액이 동일하거나 비슷한 다른 재산을 말합니다.

위 요건을 모두 충족하는 유사부동산의 매매가액이 여러 개인 경우 취득일 전후 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용합니다.

한도는 1억 원

출산증여재산공제도 1억 원까지 받을 수 있습니다. 결혼 증여세 공제와 비슷하게 부부가 하나하나씩 1억 원씩 받을 수 있지만 결혼과 출산공제를 합산해서 1억 원까지만 받을 수 있습니다. 즉, 결혼과 출산을 다. 하더라도 개인별로 1억씩 부부합산 2억까지만 공제가 가능한 것이죠.

OECD 38개국 기준 15개국이 이미 상속세를 폐지

상증세는 중복과세인 것처럼 보이지만 전 세계 선진국들도 모두 시행하고 있습니다.

그러나 최근 들어 상속세를 폐지하는 국가들이 늘어나고 있습니다. 자녀에게 가계기업를 승계할 때 워낙 큰 세금으로 인해 가업 승계를 하기 어려운 경우가 발생합니다.

증여받은 재산의 양도 시 취득가액 이월과세 적용

증여받은 재산을 증여일로부터 5년 이내에 양도할 경우, 증여받은 가액이 아닌 증여자가 취득한 가액으로 양도소득세를 계산하는 규정입니다. 예를 들어, 3억 원에 취득한 아파트를 배우자에게 시가 6억 원으로 증여하고, 증여세 신고를 한 경우, 증여세는 발생하지 않습니다. 그러나, 배우자가 증여받은 아파트를 10억 원에 양도할 경우, 증여받은 가액인 6억 원이 아닌 증여자가 취득한 가액인 3억 원으로 양도소득세를 계산합니다.

즉, 양도차익은 7억 원이 되고, 양도소득세는 7억 원에 대하여 부과됩니다. 취득가액 이월과세는 증여자가 아닌 증여받은 자가 납세의무자가 됩니다.

증여자 갑이 부담할 양도소득세

마지막으로, 증여자 갑아버지이 부담할 양도소득세에 대하여 살펴보겠습니다. 비록, 갑은 4주택자이지만, 증여 대상 주택이 임대주택으로서, 세제 혜택양도세 중과 배제 등과 관련해 세법 등 연관 법령상 요건을 모두 충족하였습니다. 그러므로 양도세에 있어 중과세율은 적용되지 않습니다.

한편, 부담부증여에 있어 채무부분 8,500만 원이 양도가액이 됩니다. 이와 관련하여, 취득가액 산정과 관련해 주의해야 할 부분이 있습니다.

C 아파트 취득가액 3,000만 원은, 위 아파트 시가 3억 3,200만 원을 기준으로 했을 때의 금액이므로, 양도가액 8,500만 원을 기준으로 했을 때 취득가액은 얼마인지 산정해 주어야 합니다. 그 산식은 3,000만 원당초 취득가액8,500만 원채무부분 양도가액3억 3,200만 원증여일 당시 시가 이 됩니다.

일부 증여 전세보증금 부모 부담

마지막 세 차례 증여 방법은 부모가 전세보증금 지불을 직접 부담하면서 아파트를 자녀에게 증여해 주는 방법입니다. 즉, 전세보증금 지불을 세입자에게 부모가 반환해 주고, 자녀와 임차인이 다시 전세보증금 6억 원에 전세거래를 체결하는 것입니다. 이런 방식으로 증여를 하면 아파트 가격인 10억 원에 관하여 자녀가 취득세과 증여세를 내야 합니다. 따라서, 전체 증여에서 계산한 것처럼 취득세는 10억 원의 3.5인 3,500만 원이며, 증여세는 2억 2,500만 원입니다.

받은 전세보증금 6억 원으로 이 금액을 세금으로 내면 되는 것이죠. 보시다시피, 이같이 일부증여 방법은 전체 증여 방식과 부담부 증여 방법을 섞어 놓은 방식이라 하겠습니다. 특히, 증여해 주는 부모가 직접 거주하는 아파트를 자식이 증여받을 때 활용하기 좋은 방법입니다.

자주 묻는 질문