서울 도봉구 재건축 투자처 창동주공 19단지 아파트 분석

서울 도봉구 재건축 투자처 창동주공 19단지 아파트 분석

이는 현재 제가 돌고있는 의정부, 양주의 모니터링 단지가 정해지면 다음달부터는 함께 올릴 예정입니다. 구가 3개 밖에 안되니까, 생각보다. 아파트양이 적습니다. 그럼 한번 살펴보도록 할까요. 가장 높은 매매가격을 보이는 단지는, 노원구의 노원롯데캐슬 시그니처입니다. 23년식에 1163세대의 아파트입니다. 원래 최고가 11.7억이였는데, 거기서 2 더 오른 12억이 현재 나와있는 매물 최저가입니다.

20평대 전용 5 최저 매매가, 최저 전세가

가장 낮은 매매가격을 보이는 단지는, 노원구의 은빛2단지입니다. 해당 단지는 1998년식의 1313세대의 대단지입니다. 전고점 6.8억에서 31 떨어진 4.7의 가격을 보이고 있습니다. 해당 단지는 7호선의 가장 끝자락인 수락산역 역세권입니다. 수락산역 주변을 가보신 분들은 알겠지만, 포레나노원이 있는 마들역과 한정거장 차이이지만 주변 분위기가 확 변화하는 것을 느끼실수있을겁니다.

균질성이 다소 떨어지고, 아파트 단지들이 적어집니다. 아무래도 이런 것이 가격에 반영되지 않았나 합니다. 가장 낮은 전세가를 보이는 단지는, 노원구의 상계주공 3단지입니다.

용적률이 더 높음에도 재건축 사업성이 더 좋은 이유?

명확한 입지 설명은 이전 18단지와 거의 동일하기 때문에 따로 하지 않겠습니다. 만약 18단지 편을 못보신 분은 먼저 보고 오신다면 더 좋을거입니다. 창동주공 19단지가 18단지 보다. 사업성이 좋은 이유, 그리고 창동을 넘어 도봉구 재건축 대장 아파트 단지인 이유는 바로 대지지분 때문입니다. 앞서 소개해드렸던 18단지의 용적률은 138%, 대지지분은 13.3평이었습니다.

서울 초역세권에 대지지분 13.3평은 분명 괜찮은 수준입니다. 재건축 성공하여 현재는 포레나노원이 된 상계주공 8단지의 경우에도 평균 대지지분은 1314평 정도였으니 18단지도 충분히 재건축 사업성이 나옵니다. 그럼 19단지의 대지지분은 어떨까요? 무려 16.5평입니다.

20평대 전용 5 최고 매매가, 최고 전세가

가장 높은 매매가격을 보이는 단지는, 30평대에서 가장 높은 전세가격을 보였던 노원구의 포레나노원입니다. 전고점 10.5억에서 19 조정된 8.5억의 가격을 보이고 있습니다. 전용 84 매매최저가가 11.3억이였기때문에, 비율로 따지면 75 정도 수준입니다. 일반적으로 전용59의 가격이 전용 84 대비 80 수준되는 것을 확인했는데, 75라는 것은 싼 가격이라고 볼수도있고, 이 지역의 수요가 20평대 보단 30평대가 많기때문에 그렇다고 볼수있습니다.

시세 변동

이번엔 해당단지들의 1년간 가격변화를 살펴보겠습니다. 여타 다른지역들과 비슷합니다. 매가는 1년전보다. 비교했을 때는, 상승한 아파트보다는 하락한 아파트가 많지만, 6개월전과 비교하면 그 상승한 아파트 수가 늘어나고 하락한 아파트의 수가 줄어들고, 1개월전과 비교하면, 상승한 아파트 수가 쪼금 더 늘어나고 하락한 아파트의 수가 줄어들었습니다. 반면 전세가는 1년전에 비하면 하락이 압도적으로 많지만, 1개월까지 오면 상승한 지역이 압도적으로 많아진 상황입니다.

물론, 여기서 예외들도 있습니다. 도봉구 창동의주공 19단지의 20평대는, 1년전에 비해서는 0.1억 올랐지만, 6개월전 1개월전에 비해서는 가격이 떨어졌습니다. 이런 빈틈들을 잘 찾아서 단지들을 찾아보시면, 본인들이 요구하는 단지들을 잘 찾을 수 있을거라고 생각합니다.

자주 묻는 질문