분양권 조합원 입주권의 차이(양도세 및 세금 분석)

분양권 조합원 입주권의 차이(양도세 및 세금 분석)

입주권과 분양권 분양권과 입주권은 결국 집을 사는 한 형태입니다. 일반적으로 우리들이 집을 사는 방법은 세 가지가 있습니다. 부동산을 통해 매수하는 방법, 경공매를 통해 낙찰받는 방법, 그리고 분양권 혹은 입주권을 매수하는 방법입니다. 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리이고, 조합원입주권은 정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 재개발재건축에서 관리처분계획허가를 받아 기존주택을 철거한 후 새 아파트가 완공되면 조합원에게 첫번째 배정하고, 남는 물량이 있으면 청약을 통한 일반분양을 하게 됩니다.

이때 청약을 통한 당첨 여부와 관련 없이 조합원 자격으로 새로 지을 아파트에 입주할 수 있는 권리를 입주권이라 하는 반면, 청약을 통한 일반분양에 당첨되어 건설사와 계약하여 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 분양권이라고 합니다.

주택수 포함 여부

입주권과 분양권은 모두 주택 수에 포함됩니다. 다만, 오피스텔의 경우 획득 후 현실 사용하기 전까지 용도주거용 혹은 상업용가 확정되지 않았기 때문에 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.

2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않으나, 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 양도소득세 등 세금 부과 기준이 달라진다. 예를 들어 1주택자가 분양권도 가지고 있을 경우, 1가구 2주택자로 인정돼 중과세율이 적용됩니다.

2021년 6월부터 다주택자에 대한 중과세율이 적용되어 기본세율 64220의 양도세 중과세율이 적용됩니다.

단순히 취득금액과 시세의 차익만을 본다면 입주권이 분양권보다. 수익률이 높다. 그러나 입주권은 분양권보다. 취득부터 새 아파트 입주까지 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다. 이 기간의 기회비용까지 고려하면 무조건적으로 입주권이 분양권보다. 수익률이 높다고 단정할 수만은 없습니다.. 입주권과 분양권은 취득, 보유, 양도 단계별로 세금이 발생합니다. 입주권을 취득한 경우, 두 번에 걸쳐 취득세를 내야 합니다. 조합원 입주권은 예전에 갖고 있던 주택을 주고 새롭게 주택을 받는 식입니다.

따라서 이전 주택과 신규 주택 모두에 취득세가 적용됩니다. 반면 분양권은 획득 시점에 내야 하는 세금은 없고, 주택이 완공되는 시점에 등기 후 납부합니다. 취득세에 연관된 세율은 분양권 획득 시기에 따라 달라지니 유의해야 합니다.

입주까지 소요되는 시간

분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 대하여 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 명확합니다. 하지만 당첨이 어려운 단점이 있습니다. 인기가 좋은 아파트는 청약 경쟁률이 수백 대 1을 넘어선다. 청약을 로또 당첨이라고 부르는 이유다.

입주권은 분양권보다. 취득이 훨씬 쉽습니다. 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 특수한 사정이 없는 한 취득할 수 있어요.

다만, 분양권과 달리 재개발재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 중단되는 경우도 있어 언제 새 아파트에 입주할 수 있을지 불투명합니다. 보통 재개발재건축 이야기가 나오면 그때부터 입주까지 약 15년이 넘게 소요됩니다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되어 자칫하면 재개발재건축 사업지의 주택 등을 매수했더라도 입주권을 승계받지 못하는 경우도 지속해서 있습니다.

입주권의 장점은?

입주권은 조합원들에게 제공하는 특수한 권리인만큼 특혜택이 많습니다. 첫번째 조합원들은 동호수 추첨에 훨씬 유리한 고지에 있습니다. 그 이유는 일반분양에 앞서 조합원들의 분양신청을 받기 때문입니다. 사업주체가 조합인 만큼 조합원들이 로얄층, 로얄동 등을 최우선으로 가져갑니다. 두 번째로는 저렴한 매입가격입니다. 대체적으로 분양권에 비해 입주권 가격이 저렴하고 조합원들에겐 무이자대출, 무상 발코니, 무상 옵션, 이주비 지원 등의 여러가지 혜택을 제공합니다.

분양권의 단점은?

분양권의 단점은 첫번째 동,호수 추첨 시 입주권에 비해 불리합니다. 조합원들이 로얄층과 로얄동, 최애하는 주택형을 최우선으로 배당하기 때문입니다. 또한 초기비용은 저렴하지만 총 매입비용은 입주권에 비해 높은 편입니다. 조합원분양가와 일반분양가의 차이 크고 수요층이 탄탄한 만큼 분양권 가격이 비교적 높습니다. 또한 부동산 매입 시 세금도 고려해야 합니다.

분양권과 입주권의 차이

입주권자들은 이미 토지를 가지고 있다고 해서 건물 완공 시 건물이전등기만 하면 되지만 하지만 비해 분양권자들은 토지의 소유권이 사업시행자에게 있어 건물이 완공되면 토지와 건물 모두 이전등기해야 합니다.

자주 묻는 질문