분묘기지권이란 내 땅위에 남의 묘가

분묘기지권이란 내 땅위에 남의 묘가

분묘기지권은 묘지를 만든 사람이 그 묘지를 사용할 수 있도록 관습법적으로 보장하고 있는 권리로서 지상권과 비슷한 권리를 가지는데 이는 본인의 토지든 타인의 토지든 묘지의 권리자가 묘지 부분에 해당하는 토지를 사용할 수 있는 권리이며 등기를 하지 않아도 자연 일어나는 권리입니다. 분묘기지권이 문제가 되는 경우는 아래와 같습니다.

낙찰받은 토지 안에 있는 분묘의 지료청구

2001년 이후에는 시효취득으로 인한 분묘에 관해 분묘기지권을 인정해 주지 않습니다. 즉 취득시효형 분묘기지권이 성립되지 않습니다만 그밖에 관습법으로 내려오는 분묘기지권은 2017년 대법원, 2020년 헌법재판소에서 법적권리로 인정했습니다. 하지만 법률에 분묘기지권을 인정했으나, 분묘기지권자라도 토지소유자의 지료청구는 인정됩니다. 즉 토지사용료를 지급할 의무가 있다고 판결하였습니다.

이렇게 낙찰받은 토지에 대한 분묘가 있을 때 지료를 청구할 수 있습니다. 지료의 경우 당사자간의 합의나 법원에서 정해줄 수 있습니다. 보통 10년간의 소멸시효가 적용됩니다. 지료청구시점부터 지료를 지급하고 청구이전시점까지 소급해 적용하지 않습니다. 토지소유자가 지료를 청구하지만 토지의 가격상승, 경제사정의 변동됨에 따라서 지료는 조정될 수 있습니다.

분묘가 발견되면 언제 만들어진 것인지 확인합니다.

분묘의 연고자를 모를 경우에도 시장 군수 등의 허가를 받아 분묘를 옮길 수 있습니다. 분묘가 있는지 확인하는 방법은 첫째 직접 해당 토지에 가서 눈으로만 확인하고 동네 어르신들에게 분묘가 있는지 여부를 여쭤보면서 확인을 해야 합니다. 분묘를 만들 때 신고를 하고 만들어진 분묘라면 시청이나 지자체 등에 묘지 대장에 기록이 되어 있을 것이기 때문에 묘지 대장을 확인하면 됩니다. 그러나 오래된 묘지는 묘지 대장에 나타나지 않으니 발품을 팔아서 확인해야 합니다.

묘가 있다는 것을 알았을 경우 부동산 매매계약서 내용으로 묘를 매도인이 책임지고 언제까지 이장해야만 되는 조항을 기재합니다. 만일 매도인과 매수인이 몰랐던 묘가 있다면야 매매는 무효로 해야만 되는 조항을 삽입하여 합의를 체결합니다.

묘 주인을 못 찾는다면 개장

묘 주인이 없는 무연고 묘인 경우 관계 관청에 개장을 허가해달라고 신청하면 됩니다. 우선적으로 분묘 조사를 통해 분묘의 위치와 개수를 이해하고 현수막, 안내판을 설치하고 공고합니다. 이후 계속 연락이 오지 않으면 개장 허가를 신청하고 서류 심사와 현장실사를 통해 개장허가증이 나타나면 분묘 개장이 가능합니다. 개장된 분묘는 화장 후 봉안, 파일을 제출하여 마감합니다.

묘지 용어 이해하기

묘비 무덤앞에 세우는 비석 묘지장지 무덤 옆에 파묻는 돌이나 글 분묘 무덤을 총칭하여 이르는 말. 한 곳에 묻은 경우 합장, 합묘, 각각 매장한 것을 각장이나 각폄이라함. 봉분 무덤에 봉긋하게 나와있는 토지를 가리킴. 사성 무덤의 좌우를 병풍처럼 둘러쌓은 토지 비석 돌로 만든 기둥으로 고인의 성함과 역사를 씀. 계절 무덤 앞의 평평한 지점을 말함. 배계절 절을 하기 위해 평평하게 무덤 앞에 만들어 놓은 곳 단순하게 경매는 법원에서 경매로 나온 묘지를 낙찰받거나 온비드 사이트에서 공매로 나온 물건을 낙찰받고 잔금 납부 후 등기를 치고 그 이후에 가족들에게 내용증명을 보내서 협상을 하는 방식으로 진행이 됩니다.

묘지가 있는 토지를 매매해야 하나?

이렇게 까다로운 절차를 거쳐야 하는 토지를 매매해야 하는 이유가 생깁니다. 해당 토지의 개발이나 토지의 이용성의 높은 곳이라면 투자자의 관관면에서는 해결해야 할 하나의 과제로 여겨지게 됩니다. 묘지가 있는 토지는 주변시세보다. 저렴하게 나오는 경우도 많이 있습니다. 경매의 경우도 많은 토지가 묘지를 끼고 경매로 나오는 경우가 많이 있다는 것을 볼 수 있습니다. 위에서 살펴본 것과 같이 분묘기지권이 있는 토지 든 무허가 주인 모를 묘지든 다루는 방법은 있으니 해당 토지의 장래 가치를 보고 문제점을 해결한다면 저렴하게 구매한 구입한 구입한 토지의 지가 상승의 차익분은 투자자의 몫으로 돌아가게 됩니다.

토지 현장 답사에서 꼼꼼하게 조회해보고 토지를 매매에 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문