부동산 포괄양도양수시의 부가가치세 3 (솔루션)

부동산 포괄양도양수시의 부가가치세 3 (솔루션)

포괄양도양수계약 이란? 포괄양도양수계약이란 갑이 운영하고 있는 회사의 사업에 관한 일체의 권리와 일체의 의무를을이 양도 혹은 양수하고자 하는데 그 목적이 있습니다. 쉽게 말해 사업에 대한 모든 부분을 포괄적으로 인수하는 계약입니다. 보통 부동산 매매계약서와는 별도로 작성하며,특약사항에 포괄양도양수임을 명시하여야 합니다. 양도인과 양수인의 인적사항,양도양수 금액,양도 재산목록,채권,채무의 승계 관계등을 자세하게 기재하도록 합니다. 포괄양도양수계약의 강점은 부가가치세를 절약할수 있다는 점으로,부가가치세법 연관 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 건물분에 대한 부가가치세가 과세되지 않습니다.

포괄양도양수가 안될경우 건물분 부가가치세는 매매대금과 별로도 매수인이 지급하기로 합니다.

포괄양도양수계약 시 주의사항

사업 전체를 포괄 양도 양수할 것

너무 당연한 내용입니다만, 가끔 사업 포괄양도양수를 하면서 사업의 일부만 양도양수하는 경우 아니면 일부 과거 임차인을 변경하는 겨우, 상표권, 매출채권이나 매입채무 등을 제외된 양도양수하는 경우가 있습니다. 계약서에만 포괄양도양수로 표기하고 실제로는 몇 가지를 제외된 하는 경우가 있습니다. 이런 경우 포괄양도양수계약에 해당되지 않습니다.

다만, 사업에 관련하여 개인사업자가 법인으로 전환함에 있어 사업장의 이동이나 사업자가 새로운 업종을 추가하거나 종류를 변경하는 경우는 포괄양도양수로 봅니다.

부가가치세 환급제도

사업용으로 재화를 매입하게 하는 경우 공급가액에 붙은 부가가치세를 환급해주는 제도가 있습니다. 상가를 예로 들어보겠습니다. 조기환급 신청 분양을 받고 중도금 1회차를 납부한 경우 계약금과 중도금에 대한 부가가치세를 돌려받을 수 있답니다. 조금은 조기환급신청을 하여 부가가치세를 빠르게 돌려받곤 합니다. 빨리 돌려받아서 예금이자라도 조금 더 받는게 이득이니까요. 절차는 매우 간단합니다. 계약금 납부 rarr 사업자등록 rarr 시행사에서 세금계산서 발행 rarr 부가세 조기환급 신청 rarr 조기환급 완료 그리고 환급신청을 할 경우 보통 한달 뒤에 환급을 받는다고 보시면 됩니다.

분양권 매매

또한 분양권을 매매할 경우를 생각해 볼 수 있는데요. 과거 원분양가자 계약금과 중도금 1회차에 대한 부가가치세를 이미 환급받은 경우 부가세를 어떠한 방식으로 처리해야 될지 고민이 생깁니다. 이 때 활용하는 것이 위에서 확인한 포괄양도양수입니다. 포괄양도양수를 통해서 조금 더 편리한 처리가 가능합니다. 일반적인 거래 일반적인 거래에서는 다음과 같은 프로세스를 거칩니다. 1. 매수인은 매도인에게 과거 납부금액 프리미엄을 지급 2. 매도인은 매수인에게 세금계산서를 발행 3. 매수인은 세금계산서에 해당하는 금액만큼 부가세 환급신청 4. 매도인은 부가세 정기신고기간에 맞추어 나라에 부가세 납부 뭔가 줬다가 환급을 다시 받는 절차가 매우 번거롭습니다.

포괄양도양수계약의 조건

업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 전부 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세일을 제외한 일부사업 추가 가능 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.

사업의 포괄양도의 법적 근거

사업의 포괄양도란 한 사업장에서 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것을 말합니다. 즉, 사업의 양수자가 양도자의 일을 그대로 이어받아 일을 지속하는 것입니다. 하지만 이 경우, 양수받은 재화는 부가가치세의 과세대상이 아니며, 대가를 받은 경우에도 대리납부의 경우를 제외된 부가가치세를 징수하고 납부하지 않습니다. 포괄양도의 법적 근거는 부가가치세법에 있습니다.

사업양도에서 부가가치세 납부의무를 면제하는 이유는 여러 가지가 있습니다.

첫째, 사업양도는 거래금액과 부가가치세액이 크기 때문에 양수자에게 자금 압박을 주는 것을 방지하기 위한 배려가 있습니다. 둘째, 사업양도로 인해 사업의 실질적인 내용이 변경되지 않고 경영관리 주체만 변경되기 때문에 기존의 부가가치가 그대로 유지되고 있기 때문입니다.

부가세는 어떠한 방식으로 산정되는가?

부가세는 토지 거래분에 대해서는 면세이기 때문에 건물분의 대해서만 부가세가 발생합니다. 예들들어 토지와 건물 매매 가격이 6억이라 가정하고 토지 산정액이 4억, 건물 산정액이 2억이라면 총 거래금액은 건물분 부가세 10 2천만원을 더해 6억 2천만원이 되겠죠. 더 나아가 만약 매수인이 개인이라면 부가세 환급을 받지 못하기 때문에 매수인의 입장에서는 불리할 수 밖에 없습니다. 구분상가일 경우 대지지분을 대비하여 건물가치를 산정하고 비슷하게 건물가치관의 10가 부가세로 발생하게 됩니다.

감사합니다. 여기까지 상가 매매 시 부가세에 관해 알아보았습니다.

자주 묻는 질문