상가 매매 부가세에 대하여(포괄양수도, 포괄양도양수)
상업용 부동산을 거래하는 경우 포괄양도양수라는 단어를 많이 듣게 됩니다. 오늘은 포괄양도양수의 의미와 어떠한 방식으로 진행을 하는지, 그리고 주의사항은 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다. 포괄양도양수는 회사의 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 이전 권리자가 새로운 권리자에게 양도, 양수해야하는 내용해야하는 의미입니다. 뜻이 다소 어려우니 이제부터 풀어서 이해를 해 보겠습니다. 포괄양도양수를 이해하기 위해서는 처음 부가가치세를 알고 있어야 합니다. 저희가 산다는 대부분의 재화에는 부가가치세가 따라붙게 됩니다.
심지어는 과자 한봉지에도 부가가치세가 붙는답니다.
사업포괄양도양수 계약시 신고의무
사업양도 후 양도인은 사업자 폐업신고 아니면 부가가치세 확정신고를 할 때 사업양도신고서를 세무서에 제출하면 됩니다. 확정신고 기한은 일반사업자인 경우 해마다 1.11.25, 7.17.25입니다. 그리고 양수인도 사업자 등록시 포괄양도양수계약서 사본을 세무서에 제출하여야 합니다. 사업자 등록은 사업개시일로부터 20일 이내에 하시면 되고, 신규사업자의 경우 사업전에도 가능합니다. 포괄양도양수계약서는 특수한 형식이 있는건 아닙니다.
일반적으로 통용되는 포괄양도양수계약서를 사용하셔도 되고, 상가나 오피스텔인 경우 매매계약서 특약사항에 건물분 부가가치세는 포괄양도양수로 처리해야하는 문구를 적시하셔도 됩니다.
포괄양도양수계약의 조건
업종, 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 전부 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세일을 제외한 일부사업 추가 가능 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다.
분양권 매매
또한 분양권을 매매할 경우를 생각해 볼 수 있는데요. 이전 원분양가자 계약금과 중도금 1회차에 대한 부가가치세를 이미 환급받은 경우 부가세를 어떠한 방식으로 처리해야 될지 고민이 생깁니다. 이 때 사용하는 것이 위에서 확인한 포괄양도양수입니다. 포괄양도양수를 통해 조금 더 편리한 처리가 가능합니다. 보편적인 거래 보편적인 거래에서는 다음과 같은 프로세스를 거칩니다. 1. 매수인은 매도인에게 이전 납부금액 프리미엄을 지급 2. 매도인은 매수인에게 세금계산서를 발행 3. 매수인은 세금계산서에 해당하는 금액만큼 부가세 환급신청 4. 매도인은 부가세 정기신고기간에 맞추어 나라에 부가세 납부 뭔가 줬다가 환급을 다시 받는 절차가 아주 번거롭습니다.
포괄양도양수계약 성립요건
가장 중요한성립요건은 매도자와 매수자의 사업자 유형이 동일하여아 한다는것 입니다. 매도자가 일반과세자면 매수자도 일반과세자여야하고, 매도자가 간이과세자라면 수자도 간이과세자여야 합니다. 매도자와 매수자 모두 월세수익을 위한 임대사업자이면서 일반과세자라면 업종과 과세유형이 동일하여 포괄양도 양수조건이 성립됩니다. 이러한경우 건물분부가세는 발생하지 않습니다. 하지만 반드시 기존임차인의 모든것을 승계받아야 합니다.
눈에 보이지 않는 사업시설과 그 사업에 관한 모든 인적, 물적권리와 의무,임대 사업까지 전체를 매수인이 승계받는 계약이 포괄양도양수 계약입니다. 매도인과 매수인의 사업유형에 따라서 포괄양도양수 계약이 가능한 경우가 있고, 가능하지 못한경우가 있으니 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다.
주의할 점
양도인는 세금계산서를 발행하시면 안됩니다. 그러면 굳이 포괄양도양수계약으로 처리하는 의미가 없기 때문입니다. 그리고 양수인은 폐업을 하시면 안됩니다. 10년동안 일을 유지하셔야 합니다. 또한 업무용오피스텔은 주거용오피스텔로 전환을 하시면 안됩니다. 모르고 하셧을 경우 부가가치세를 추징당하게 됩니다. 그리고 가장 가치있게 주의할 점은 양도인과 양수인의 주체만 바뀔뿐이지 사업전반에 걸친 미수금, 임차인,관리인, 미납세금 등은 그대로 양도양수가 됩니다.
이부분을 반드시 확인하고 양도양수합의를 하셔야 합니다. 만약 밀린 세금이 많은데 확인하지 않고 포괄양도양수합의를 하였다면 조세관청에서 양수인에게 세금을 부과할 수 있습니다. 이 부분 반드시 확인하셔야 합니다. 그리고 어떠한 이유로든 문제가 발생하여 포괄양도양수계약으로 처리가 안될시는 부가가치세는 누가 부담할 건지를 매매계약서에 분명히 해놓아야 합니다.
자주 묻는 질문
사업포괄양도양수 계약시
사업양도 후 양도인은 사업자 폐업신고 아니면 부가가치세 확정신고를 할 때 사업양도신고서를 세무서에 제출하면 됩니다. 좀 더 자세한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.
포괄양도양수계약의 조건
업종 인력, 시설 등이 동일하며 대표자 명의만 변동 사업에 관한 인적설비 및 물적설비를 전부 승계하는 것이 원칙이나, 일부 자산과 부채는 제외 가능 사업기간은 10년간 유지되어야 하며 10년 안에 폐업하거나 면세사업자로 변경 시 부가세 추징 양도 시점의 과세범위 안에서 양수자가 면세일을 제외한 일부사업 추가 가능 아래 도표와 같이 양도, 양수간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자 유형이 커야 합니다. 자세한 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.
분양권 매매
또한 분양권을 매매할 경우를 생각해 볼 수 있는데요. 좀 더 자세한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.