부동산아파트 이야기_경남 진주시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

부동산아파트 이야기_경남 진주시 지역 분석하기(개요,인구,일자리,공급,미분양,거래량 등)

오늘은 경남의 중소도시 김해시에 대한 지역분석을 해보려고 합니다.

인구수 50만 이상 비교진주, 양산, 강원 원주시

진주 34만, 양산 35만, 강원도 원주 36만이며 대전 유성구와 부산 부산진구도 비슷한 인구수지만 시세 차이가 너무 극명하게 차이 나기 때문에 대전 유성구와 부산진구는 제외하였습니다. 인구수가 비슷한 지방 소도시답게 흐름이 비슷한 모습입니다. 진주와 양산은 비슷한 시세를 보이고 있고, 진주가 조금 우세한 상황입니다. 원주는 세 도시 중에서 가장 낮은 시세를 보이고 있습니다.

진주와 비교를 하면 21년도에 진주와 원주의 갭이 벌어지면서 진주시가 큰 상승을 하였고, 22년에 그 갭을 채우기라도 하듯 원주가 큰 폭으로 오르는 모습을 보이고 있습니다. 만약 강원도 원주의 시세가 상승하여 갭을 줄인다면 상대적으로 진주가 덜 올랐기 때문에 진주에 투자를 고려해 보는 식으로 활용할 수 있을 것 같습니다.

높은 대지지분

가구당 평균 대지지분이 높아야 재건축 사업성이 좋습니다. 예컨대 10평 타입으로 이루어진 아파트가 재건축을 한다고 생각해 보자. 이들은 재건축 후 20평형을 받고 싶을 것입니다. 이들에게 20평형을 배정한다면, 용적률의 한계로 인해 추가로 분양할 수 있는 일반 분양 세대수가 적어지게 됩니다. 또 원래 좁은 면적의 대지지분만 가지고 있었기 때문에 조합원 권리가액이 값싸고, 이는 곧 고가의 추가분담금으롤 이어지게 됩니다.

일반적으로 가구당 평균 대지지분이 약 15평 이상인 아파트 단지들이 사업성이 좋은 것으로 알려져 있습니다.

재건축 사업이 순항하려면, 소유주들의 마음이 맞아야 합니다. 재건축 추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받으려면 전체 소유자의 일정 퍼센트 이상의 동의를 얻어야 하기 때문입니다.

아파트 재건축과 리모델링 차이

재건축은 아파트를 철거하고 다시 짓는 작업입니다. 반면 리모델링은 건축물의 뼈대는 살려놓은 채 수선 혹은 증축하는 일을 뜻합니다. 이전 아파트 뼈대를 유지해야 하기에 획기적으로 세대수를 늘리기 어려워요. 일반 분양 세대를 많이 모집하기 어려운 뜻입니다. 때문에 리모델링의 경우 추가 분양으로 인한 조합원 이익이 적다는 점이 단점으로 지적됩니다. 하지만 리모델링은 추진이 재건축 대비 상대적으로 용이하다는 혜택이 있습니다.

예컨대 재건축은 아파트가 지어진지 30년이 지난 후 추진할 수 있지만 리모델링은 15년만 넘으면 됩니다. 안전진단 등급 기준도 더 느슨합니다. 조합 설립 동의율도 재건축은 주민 34 이상의 찬성표를 얻어야 하지만 리모델링은 23 이상을 얻으면 됩니다. 리모델링은 재건축과 달리 임대주택 건설 의무도 없으며 초과이익환수도 없습니다..

인구수 50만 이상 비교김해, 대구 달서구, 경기도 안양

경기도 안양시 54만, 대구광역시 달서구 53만, 김해 53만으로 세 지역을 살펴보도록 하겠습니다. 차트를 보시면 까만색인 김해시가 가장 시세가 낮음을 알 수 있습니다. 안양시대구 달서구 김해시 순으로 형성되어 있습니다. 대구 달서구와 김해시는 13년까지는 시세가 비슷하였으나 13년 이후로는 달서구의 시세가 큰 폭으로 높게 형성되어 있습니다. 김해와 인구수가 비슷한 시 혹은 군 기준으로 비슷한 시세를 보이는 곳은 없으며 김해시의 시세가 가장 낮은 상황입니다.

다음은 진주와 양산을 살펴보도록 하겠습니다.

낮은 용적률

일반적으로 평균 용적률이 200 이하여야 성공적인 재건축 일을 바라볼 수 있다고 알려져 있습니다. 용적률은 건축물의 연면적건축물 각층 바닥 면적의 합계을 대지면적으로 나눈 값입니다.

용적률 = (건축물 연면적 / 대지면적) * 100

즉 용적률이 클수록 건축물을 더 높게 지을 있습니다. 그리고 이전 아파트의 용적률이 낮아야 새롭게 아파트를 지을 때 적용받을 인정 용적률과의 차이가 크게 됩니다.

재건축 시 추가로 분양할 수 있는 물량이 더 크게 늘어나는 것이므로 이 분양 수익을 통해 아파트 철거와 신축에 드는 비용을 더 많이 충당할 수 있게 됩니다. 이전 아파트 주인들이 부담해야 하는 돈이 줄어든다는 것입니다.

지금까지 인천 서구 가좌동 진주아파트의 대법관 경매 물건에 대하여 알아보았습니다. 최근의 아파트 시장은 하루가 다르게 변하고 있습니다. 경매시장도 변화에 발맞춰 매매 가격에 격차가 아주 크게 일어나고 있습니다. 이런 부동산 매매 시장의 흐름을 신중히 깨닫고 주의하여 법원 경매 입찰 시 신중히 대처하시기 바랍니다. 본 정보는 법원 경매사이트에서 공개하는 부동산 경매 정보를 기반으로 작성한 것이며, 경매 진행과정과 현황의 변경 등 여러가지 이유로 인하여 작성내용이 일치하지 않을 수 있습니다.

따라서, 경매를 위한 참고자료로만 보시기를 바라며, 보다. 확실한 아파트 경매 진행결과는 무조건적으로 법원 경매정보 사이트에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문