경매와 취득세 계산, 부동산 획득 총세율

경매와 취득세 계산, 부동산 획득 총세율

경매 수익률을 높이기 위해서는 취득세부터 자세하게 살펴볼 필요가 있습니다. 요즘에 다주택자를 대상으로 중과세 제도가 도입되었기 때문입니다. 참고로 경매의 경우 취득세 과세표준을 어떤 식으로 정하는지에 대해서도 살펴보아야 합니다. 사례를 통해 알아보겠습니다. A 씨는 요즘에 경매를 통해 거주 주택을 마련하고자 합니다. 이 주택의 시가는 4억 원이며 시가표준액은 3억 원 정도입니다. A 씨가 시가 4억 원짜리 주택을 유상으로 취득하는 경우 취득세는 얼마가 되는지 계산해 보겠습니다.

이 주택의 취득세율은 1.1로 계산하겠습니다. 주택을 일반적인 취득 방식으로 취득한 경우에는 취득가액에 취득세율을 곱해서 취득세를 계산합니다. 따라서 시가 4억 원의 주택의 취득세는 440만 원이 됩니다. 취득세율 1에 0.1가 추가된 것은 지방교육세가 부과되었기 때문입니다.

취득세 계산 시 주택수는 1세대가 국내에 가지고 있는 주택, 입주권, 주택 분양권, 주거용 오피스텔을 포함하여 판단합니다. 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득하는 경우부터 적용합니다. 즉, 2020년 8월 11일 이전에 매매거래를 체결한 경우는 주택 수에서 제외됩니다. 입주권과 분양권과 같이 주택의 취득이 예정되어 있는 경우에도 주택 수로 합쳐서 계산합니다.

생애최초 취득세 감면조건

1. 취득주택가실거래가 기준 12억 이하 2. 무주택 1가구여야하고, 주민등록등본상 주택취득한 사실이 없어야 한다 3. 상속주택 보유한적이 있는 경우 예외적용 되어 생애최초 취득세 감면 해당됨 4. 3개월 이내 주택취득에 전입 후, 3년 동안 상시 거주 5. 취득세 감면 후 3개월 이내에 다른 주택의 취득 금지 및 임대, 용도 변경 불가3년간 6. 취득자의 소득기준 7,000만원 이하였으나 폐지되어 소득기준은 적용하지 않습니다.

증여취득세

부동산을 증여받는 경우 취득세율이 다르게 적용되는데요. 금액에 따라서 증여취득세율은 크게 바뀝니다. 3억 이상의 주택을 증여하는 경우 최대 13.4의 취득세율이 적용됩니다. 다만, 현재 강남3구강남,서초,송파와 용산을 제외한 전 지역이 비조정대상지역이기 때문에 대부분은 3.84의 취득세율이 적용되겠습니다. 주택가격이 많이 떨어진 지금이 오히려 증여세를 아낄 수 있는 기회가 될 수 있겠습니다. 다만, 23년부터는 증여시 가액 적용이 공시가격이 아닌 현재 시세로 적용되기 때문에 꼭 체크하시길 바랍니다.

세대 판단 예시

분가 목적으로 주택을 취득해서 주민등록표에 함께 기재가 되어 있는 경우에는 취득한 주택에 취득일로부터 60일 이내 전입신고 시 별도 세대로 봅니다. 사실혼 배우자는 포함되지 않습니다. 단, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 배우자는 같은 세대로 봅니다. 미혼인 30세 미만의 자녀는 원칙상 세대 수에 포함됩니다. 단, 따로 거주하면서 1년에 약 934만 원 이상의 수익이 있어 독립된 생계를 유지하고 있다고 판단되는 경우에는 세대수에 포함하지 않습니다.

단, 만 열여덟살 이하의 미성년자는 따로 거주하고 독립된 생계를 유지할 수 있더라도 무요건 세대수에 포함해서 계산해야 합니다. 65세 이상의 부모를 동거봉양하기 위해 30세 이상의 자녀가 합가 한 경우 별도 세대로 봅니다. 부모 중 한 명만 65세 이상이면 해당되며, 주택의 취득일을 기준으로 판단합니다.

부동산 취득 연관 총세율

부동산을 취득하면 기본적으로 취득세와 그에 부과되는 농어촌특별세, 지방교육세 등이 발생합니다. 아래부터 이들에 대한 세율구조를 정리해 보겠습니다. 취득세 세율에서 표준세율은 지방세법 제11조에서는 취득세 표준세율을 다음과 같이 정리하고 있습니다. 상속으로 인한 취득은 농지 2.3 농지 외의 것 2.8 그 외의 무상취득은 3.5, 원시취득은 2.8, 공유물의 분할은 2.3, 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득은 2.3, 그 밖의 원인으로 인한 취득에서 농지는 3, 농지 외의 것은 4를 적용합니다.

하지만 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 일정한 산식을 적용하며 9억 원 초과 주택을 취득하는 경우에는 3의 세율을 각각 적용합니다. 지방세법 제13조의 2에서는 다주택자 및 법인이 주택을 취득한 경우 취득세를 중과세하고 있습니다.

자주 묻는 질문